Я нерезидент и хочу продать недвижимость в Барселоне

Если у вас есть недвижимость в Барселоне, а вы живёте за пределами Испании, для её продажи нужно согласовать документы, договоры и налоги. LetsBarcelona Advisory может сопровождать вас от оценки объекта и подготовки сделки до её подписания. Если вы не можете приехать, мы также можем действовать по доверенности.

Как рассчитывается прирост капитала для IRNR

Нерезидент, продающий недвижимость в Испании, должен задекларировать прирост капитала в рамках налога на доходы нерезидентов (IRNR) с помощью формы 210. В общих чертах прибыль определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения с учётом расходов и улучшений, которые разрешено учитывать по закону. Не все расходы можно вычесть; на итог также могут влиять амортизация и другие корректировки.

Сейчас к такому приросту капитала применяется ставка 19 %.

Простой пример

• Цена покупки: 200 000 €
• Расходы при покупке: 30 000 €
• Цена продажи: 400 000 €
• Расходы при продаже: 20 000 €

В этом упрощённом примере прибыль составит 150 000 € (400 000 − 20 000 − 200 000 − 30 000), а налог IRNR — 28 500 € (19 %). Для точного расчёта необходимо проверить подтверждающие документы и обстоятельства приобретения.

Удержание 3 % не заменяет налоговую декларацию

Покупатель обязан удержать и перечислить 3 % от цены продажи с помощью формы 211. В нашем примере это 12 000 €. Сумма засчитывается как авансовый платёж по налогу на прибыль от продажи. При приведённых цифрах останется доплатить 16 500 €. Если удержанная сумма превышает итоговый налог, можно запросить возврат разницы. Саму прибыль всё равно нужно задекларировать.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли

Нужно также учесть муниципальный налог на увеличение стоимости городской земли. При возмездной продаже, если продавец — физическое лицо, не являющееся резидентом Испании, покупатель выступает замещающим налогоплательщиком перед мэрией Барселоны. Размер этого налога и порядок его учёта лучше обсудить до согласования цены.

Если недвижимость получена по наследству

Перед продажей необходимо завершить наследственные формальности и подтвердить право собственности. Порядок действий зависит, в частности, от места жительства умершего и наследника, степени родства, наличия завещания и применимых налогов. Мы можем помочь с оформлением наследства, а затем с продажей. Если вы предпочитаете сдавать объект в аренду, мы можем отдельно рассмотреть и этот вариант.

Официальные источники

• Налоговое управление Испании: прирост капитала при продаже недвижимости
• Налоговое управление Испании: удержание покупателем и форма 211
• Мэрия Барселоны: правила муниципального налога