Quels sont les frais liés à l'achat d'un logement à Barcelone ?

Avant de commencer l'achat d'un logement à Barcelone, il est important de bien connaître les frais à prévoir.

Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) pour l'achat d'un bien ancien (deuxième transmission ou suivante)

Jusqu'à 600 000 € : 10 %

De 600 000 € à 900 000 € : 11 % (sur cette tranche)

De 900 000 € à 1 500 000 € : 12 % (sur cette tranche)

À partir de 1 500 000 € : 13 % (sur cette tranche)

Exemple :

Prix d'achat : 750 000 €

Jusqu'à 600 000 € (10 % : 60 000 €)

150 000 € restants (11 % : 16 500 €)

Total : 76 500 €

Un taux réduit de 5 % existe pour les personnes âgées de 35 ans ou moins qui respectent certaines conditions de revenus, ainsi que pour les familles nombreuses, les familles monoparentales et les personnes en situation de handicap qui achètent leur résidence principale. Un acheteur étranger qui acquiert une résidence secondaire ne peut pas bénéficier de ce taux réduit.

TVA à la place de l'ITP pour un logement neuf (première transmission)

Lors de la première vente d'un logement neuf, par exemple un bien qui vient d'être construit, le taux de TVA est de 10 %.

Attention : les places de parking supplémentaires et les locaux commerciaux sont taxés à 21 %. La réglementation permet d'inclure jusqu'à deux places de parking rattachées au logement dans l'achat ; elles sont alors taxées à 10 %. Toute place supplémentaire est taxée à 21 %.

En plus de la TVA, il faut ajouter 1,5 % de droits sur les actes juridiques documentés (AJD).

En reprenant notre exemple :

Prix d'achat : 750 000 €

TVA : 10 % (75 000 €)

AJD : 1,5 % (11 250 €)

Total : 86 250 €

Si le vendeur est une entreprise et que vous souhaitez acheter un local commercial, un entrepôt ou des bureaux plutôt qu'un logement, il peut être intéressant, sur le plan fiscal, de créer une société pour l'achat et de renoncer à l'exonération de TVA. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus.

Frais de notaire

Pour officialiser la vente puis l'inscrire, vous devrez signer chez un notaire. Ses honoraires sont calculés selon le prix de vente, auxquels s'ajoutent d'autres éléments, comme le nombre de pages de l'acte et les vérifications au registre.

Le coût se situe généralement entre 600 € et 2 000 €.

Dans notre exemple, il serait très probablement compris entre 900 € et 1 500 €.

Registre foncier

Après la signature de l'acte d'achat, celui-ci doit être inscrit au Registre foncier.

Le coût est généralement un peu inférieur aux frais de notaire. Comme pour les notaires, un barème progressif fixé par la loi s'applique.

Dans notre exemple d'un appartement à 750 000 €, le coût serait d'environ 700 € à 900 €.

Service de gestion administrative

Le gestionnaire administratif s'occupe du paiement des impôts et de l'inscription du bien au registre. Le coût se situe généralement entre 250 € et 600 €.

Ce service n'est pas strictement obligatoire, car l'acheteur peut effectuer lui-même ces démarches, mais il est vivement recommandé, surtout si vous n'êtes pas résident.

Estimation du bien

Une estimation n'est pas obligatoire s'il n'y a pas de prêt immobilier bancaire.

Elle reste toutefois utile pour connaître la valeur donnée au bien par un professionnel. Le rapport signale aussi souvent des réserves ou des avertissements qui peuvent révéler certains problèmes du logement.

Le coût dépend de la valeur du bien estimé et se situe généralement entre 300 € et 1 500 €. Si la valeur attendue est élevée, nous vous conseillons de fixer à l'avance un tarif maximum avec la société d'expertise. De nombreuses sociétés sont agréées par la Banque d'Espagne : il vaut donc la peine de demander le prix avant de commencer.

Dans notre exemple, un coût de 600 € serait tout à fait réaliste.

Agence immobilière

Vous achèterez probablement par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

Dans ce cas, il faut savoir que les commissions ne sont pas réglementées.

Elles peuvent aller de 3 % à 6 %, même si nous avons déjà vu des cas atteignant 10 %.

Ainsi, avec une commission de 4,5 % sur le prix de vente de notre exemple, le montant à payer serait de 33 750 €.

Attention : ce prix n'inclut pas toujours un accompagnement haut de gamme ni un suivi complet du dossier. Dans de nombreux cas, les acheteurs arrivent chez le notaire avec des documents manquants et des risques pratiques qui auraient pu être évités.

Assurance habitation

Ce coût est souvent oublié, mais il est important d'avoir souscrit une assurance habitation pour le jour de la signature. Vérifiez surtout qu'elle comprend une garantie responsabilité civile, par exemple si une fuite d'eau venait à toucher vos voisins.

Le coût peut varier entre 200 € et 500 €.

Résumé des frais pour un logement ancien à 750 000 €

ITP : 76 500 €

Notaire : 1 400 €

Registre foncier : 800 €

Estimation : 600 €

Gestion administrative : 300 €

Agence immobilière : 33 750 €

TOTAL : 113 350 €

Quelle serait la solution idéale ? Trouver un logement directement auprès du propriétaire. Cela permettrait de réduire considérablement les frais. Par exemple, si vous faites appel à nous, nous pouvons, pour un tarif de 0,85 % du prix de vente, analyser, vérifier et gérer tout le processus d'achat, tout en recherchant les prix les plus compétitifs.

Dans notre exemple :

ITP : 76 500 €

Notaire : 1 200 € (nous recherchons le prix le plus compétitif)

Registre foncier : 800 €

Estimation : selon le bien, nous pourrions même réaliser notre propre étude de marché.

Gestion administrative : incluse dans le service.

Nos honoraires : 6 375 €

Total : 84 875 € (économie : 28 475 €)

Si une agence immobilière gère la vente, nous pouvons également négocier une réduction de ses frais. Notre objectif est que nos honoraires soient compensés par les économies réalisées sur les autres postes.