Soy no residente y quiero vender una vivienda en Barcelona
Si tienes una vivienda en Barcelona y resides fuera de España, venderla exige coordinar documentación, contratos e impuestos. En LetsBarcelona Advisory podemos acompañarte desde la valoración y la preparación de la venta hasta la firma, incluso mediante poder si no puedes desplazarte.
Cómo calculamos la ganancia en el IRNR
Si eres no residente y vendes un inmueble en España, debes declarar la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), mediante el modelo 210. Como orientación, la ganancia parte de la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, ajustada por los gastos y mejoras que la normativa permita computar. No todos los gastos son deducibles y pueden existir otros ajustes, como amortizaciones.
El tipo aplicable a esta ganancia es actualmente del 19 %.
Un ejemplo sencillo
- Precio de compra: 200.000 €
- Gastos de compra: 30.000 €
- Precio de venta: 400.000 €
- Gastos de venta: 20.000 €
En este ejemplo simplificado, la ganancia sería 150.000 € (400.000 − 20.000 − 200.000 − 30.000) y el IRNR, 28.500 € (19 %). El cálculo real requiere revisar los justificantes y las circunstancias de la adquisición.
La retención del 3 % no sustituye tu declaración
El comprador debe retener e ingresar el 3 % del precio de venta mediante el modelo 211. En el ejemplo, serían 12.000 €. Esta cantidad es un pago a cuenta: se descuenta de la cuota que resulte al declarar la ganancia. Con las cifras anteriores, quedarían 16.500 € por ingresar. Si la retención supera la cuota, puedes solicitar la devolución del exceso. Debes presentar la declaración aunque ya se haya practicado la retención.
Plusvalía municipal
También hay que revisar el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos. En una venta a título oneroso, cuando quien transmite es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente ante el Ayuntamiento de Barcelona. Conviene calcular este coste y acordar su tratamiento antes de cerrar el precio.
Si has heredado la vivienda
Antes de vender, hay que completar los trámites sucesorios y acreditar la titularidad. El camino depende, entre otros factores, de la residencia de la persona fallecida y del heredero, el parentesco, el testamento y los impuestos aplicables. Podemos ayudarte con la herencia y, después, con la venta. Si prefieres alquilar, también podemos revisar esa opción por separado.
Fuentes oficiales
Cuéntanos tu operación y te diremos cuál es el siguiente paso
Tanto si quieres vender como comprar vivienda en Barcelona, te orientamos con criterio legal, fiscal y documental desde el primer contacto.
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